Вид:

4. Инвестиции в недвижимость

Деньги, зарабатываемые на высокорисковых вложениях инвестиционным клубом, деятельность которого мы описываем, проходят через своеобразную инвестиционную пирамиду по уровням доходности. Мы описали высоко- и среднерисковые (и, соответственно, высоко- и среднедоходные) инвестиции. Пришел черед низкорисковых и низкодоходных вложений, которые, однако, приносят полностью пассивный доход. Это важно, так как ранее мы активно вкладывали время и интеллектуальный ресурс, чтобы заработать деньги, и теперь заработанные деньги вкладываются так, чтобы поток доходов не требовал с нашей стороны никаких усилий. Пассивный доход должен поступать в течение неограниченного времени, то есть наши инвестиции должны быть долгосрочными.

Одним из направлений низкорисковых и низкодоходных инвестиций являются инвестиции в недвижимость. Они имеют много тонкостей, о части которых постараемся сейчас рассказать.

Есть несколько критериев, которыми следует руководствоваться при инвестировании в недвижимость.

Вначале по выбору страны или региона расположения покупаемой недвижимости:

1) Недвижимость должна находиться в стране и регионе с одной с вами религией или с мирной религией с длительным отсутствием истории кровавых конфликтов. Причина очевидная — сегодня все хорошо, а завтра всех похожих на вас развешивают с выпущенными кишками на фонарях (не преувеличение). Такое было в Иране, Сирии, Ираке, Сомали и многих других подобных стран. Такое более чем вероятно во всех арабских государствах случае конфликта на религиозной почве с Израилем, Западом или Россией. Ни одна страна не гарантирована. Тот же Египет был Меккой туризма, а потом за пару дней все поменялось, когда люди вышли на улицы. В Турции давят курдов и убивают оппозиционеров. Уже захватывали в Сирии украинцев, россиян и проч. В общем, с проблемными с точки зрения религии странами лучше не связываться.

2) Недвижимость должна быть в зоне, которая не менее 100 лет (а то и больше) пользуется популярностью. Это дает хоть какую-то гарантию, что в течении хоть ближайших нескольких десятков лет ценность ее сохранится. В этом плане Дубаи, на месте которых еще пару — тройку десятков лет назад была пустыня и нынешние шейхи крутили хвосты верблюдам — классический пример, куда не нужно инвестировать. Дубаи вызваны к жизни нефтью, и могут, как бы нам не рассказывали о диверсификации их экономики и прочих плюшках, стать пустыней, если цены на углеводороды изменятся. Могут и не стать — но зачем рисковать?

3) Цены на недвижимость в районе, где вы покупаете, не должны очень сильно колебаться. Почему — понятно — вы можете купить на взлете цены, и попасть на ее долгосрочное падение, потеряв вложенный капитал. Дубаи опять же классический пример, где цены вначале взлетали в разы, а потом несколько лет падали на 20 — 50% в год.

4) В стране, где вы покупаете, должна быть стабильная миграционная политика и налогообложение. Иначе можно попасть как с Парижем: там много арабов, которые жгут автомобили, грабят на улицах, и налоги доходят до 75% и более от дохода. Плохое налогообложение — плохая экономика — кризис и проблемы в будущем. Это не сегодня, так завтра приведет к власти проарабское большинство или националистическое меньшинство, поднимет налоги на недвижимость, что приведет к падению ее стоимости. Может и не привести — но зачем рисковать?

5) Недвижимость не должна быть переоценена — то есть не должна находиться на пике стоимости. Это вопрос субъективный, но для меня
лично пик — это если средний гражданин данной страны не может купить и полуметра — метра средней недвиги за свою месячную зарплату. Причина — смотри выше — если недвижимость переоценена — она может упасть в цене.

6) Дополнительный критерий — страновые и региональные бонусы. Например, в некоторых странах недвижимость дает вид на жительство, а потом и гражданство. Например, в Латвии — Литве. Но там холодновато, поэтому страновой бонус в лице теплого климата должен учитываться также.

Теперь о месте и виде недвижимости, которую следует покупать.

1) Недвижимость желательно в подавляющем большинстве случаев покупать в историческом центре города. Этому много объяснений, которые достойны отдельной статьи, которую мы, может, еще напишем, но достаточно посмотреть на карту цен, которая опосредовано отображает привлекательность инвестиции, чтобы убедиться, что именно центр является наиболее привлекательным.

2) Это должен быть район, где уже все застроено — чтобы нельзя было построить новых домов и подорвать цены на вашу недвижимость. Обычно такое бывает только в центре города.

3) Желательно, чтобы это был памятник архитектуры, чтобы его сложно было разрушить с целью строительства нового здания.

4) Важна историческая престижность недвижимости — чем престижнее место оценивается обладателями «старых денег» — тем лучше.

5) Читатель, наверное, обратил внимание, что мы нигде еще не оценивали доходность недвижимости — то есть отношение арендной платы к стоимости покупки недвижимости. И это сделано сознательно, так как на самом деле доходность играет второстепенную роль, если недвижимость приобретается с целью долгосрочного инвестирования. Если соблюдены все остальные критерии, доходность данного вида недвижимости не может не устраивать инвестора. Да, наверное, недвижимость на Поздняках (Киев) или в Бруклине (Нью-Йорк) может сейчас иметь большую доходность, чем недвижимость с видом на Майдан Независимости или в Файненшел Дистрикт соответственно. Однако, нас практически не интересует текущая доходность, нам интересна доходность в долгосрочном плане. На длительном промежутке времени доходность лучших объектов недвижимости в большинстве случаев превышает доходность не таких престижных объектов (объяснение данного факта также достойно отдельной статьи), поэтому и стоит инвестировать в лучшее.

Результат применения критериев — выбор исторического центра Киева, центра Москвы, Троицкого предместья в Минске, Лондонского Сити и Файненшел Дистрикта в Нью-Йорке в качестве направления для инвестирования в недвижимость.

1 Комментарий »

  1. от FUTUM » Как работает инвестиционный клуб, дата - 08.08.13 @ 11:44

     

    […] 4. Инвестиции в недвижимость Инвестиции с низким уровнем риска и доходности. Как выбирать инвестиционную недвижимость. […]

Comment RSS · TrackBack URI

Оставить комментарий

Вы должны быть зарегистрированы чтобы оставить комментарий.